El nuevo diagnóstico realizado sobre el Casco Antiguo de Pamplona servirá de base para su nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2025-2035 que se enmarca en la estrategia municipal de ampliar la oferta de vivienda asequible en la ciudad y se incluirá dentro de un proceso integral de regeneración urbana del barrio. Los datos se han recabado entre el 1 de septiembre y el 31 de diciembre de 2025. Las propuestas que se incorporan al documento se apoyan en un análisis exhaustivo tanto del desarrollo del anterior Plan de Intervención en Vivienda de 2005 como de las actuaciones de rehabilitación privada realizadas en el conjunto del Casco Antiguo entre los años 2005 y 2024.
Durante este periodo se ha analizado la intervención pública desarrollada a través de Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen SA (PCH-IB, SA) en tres Zonas de Intervención Preferente (ZIP). En conjunto, estas actuaciones han movilizado 224 inmuebles, de los cuales 193 han sido ya adquiridos por PCH-IB, SA. Las áreas de actuación se localizan en las calles del Carmen, Navarrería, Redín y Dos de Mayo (ZIP-1); en el entorno de la plaza de Santa Ana, que incluye las calles Mayor, Joaquín Jarauta e Hilarión Eslava (ZIP-6); y en el ámbito de las calles Descalzos, Joaquín Jarauta y Eslava (ZIP-7). En estas tres zonas se han finalizado cinco promociones de vivienda destinadas a realojos, que han permitido ofrecer 52 viviendas. La inversión pública acumulada en estas actuaciones a lo largo de los últimos veinte años asciende a 28.768.628,74 euros.
En paralelo, la rehabilitación privada con ayudas públicas gestionadas por la Oficina de Rehabilitación de Pamplona (ORVE) ha tenido un impacto significativo en el conjunto del parque residencial del Casco Antiguo. En los últimos veinte años, la ORVE ha tramitado alrededor de 343 expedientes que han permitido mejorar las condiciones de más de 2.000 viviendas. No obstante, los edificios con mayor complejidad técnica, urbanística o social han quedado en gran medida al margen de estos procesos, lo que ha generado un impacto desigual de la rehabilitación en el conjunto del barrio.
Las conclusiones de este estudio las ha presentado este lunes en rueda de prensa el concejal delegado de Gobierno Estratégico, Urbanismo, Vivienda y Agenda 2030, Joxe Abaurrea San Juan; la directora del área, Uxua Domblás Ibáñez, y la directora gerente de Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen, S.A., Idoia Madariaga López.
Construcción de 100 viviendas protegidas en la próxima década
Entre estas conclusiones destaca el respaldo que se da al Plan de Vivienda presentado por PCH-IB, SA recientemente para este barrio en el que se incluye, entre otros objetivos, la construcción de 100 viviendas protegidas en los próximos diez años que, tal y como ha expuesto el concejal Joxe Abaurrea, se dirigirán principalmente a personas y familias jóvenes de la ciudad para mejorar la emancipación juvenil y el necesario relevo generacional en el barrio.
Este, el del relevo generacional, es uno de los aspectos que se destacan como debilidades en la vertiente socio urbana del diagnóstico. Señala el documento que, aunque la población de este barrio está en la media de envejecimiento de la ciudad, 44 años, tiene una base juvenil claramente inferior al resto de los barrios y, por tanto, “escasa capacidad de relevo generacional”. Concluye en este apartado que la escasa presencia de población joven y de hogares en formación restringe la emancipación, la creación de nuevos hogares y la continuidad social del barrio.
En 2024 se contabilizaron 6.700 hogares frente a los 6.544 de 2005 con una población total que apenas ha variado en estas dos décadas, alrededor de las 11.600 personas y un incremento del 40 al 45% de hogares unipersonales, una cifra alta respecto a la media de Navarra que se sitúa en el 29%. Los hogares unipersonales donde residen mujeres duplican al de los hombres y en un 20% de los hogares con una o dos personas su edad sobrepasa los 65 años. También llama la atención el documento sobre el incremento de la tasa de riesgo de pobreza a pesar de que la renta media por persona es similar a la media de la que existe en los demás barrios de la ciudad, lo que nos habla de un desequilibrio social creciente.
Un mercado de la vivienda que limita la emancipación juvenil
Entre 2015 y 2024, el precio medio de la vivienda usada aumenta en torno al 50% y el del alquiler, cerca del 63%, situando al barrio en el tramo alto del mercado residencial de Pamplona-Iruña. Este proceso ha incrementado de forma notable el esfuerzo económico de los hogares, que pasa de valores próximos al 26% de la renta en 2015 a alrededor del 39% en 2024 de forma similar a lo que está ocurriendo en el conjunto de la ciudad. El desequilibrio entre precios, ingresos y capacidad de acceso afecta especialmente a los hogares jóvenes y a las rentas medias, y se refleja en el descenso de la tasa de emancipación juvenil, que cae de en torno al 22,1 % al 15,5 % en el mismo periodo, también de forma similar a otros barrios.
La comparación entre edificaciones rehabilitadas y las que tienen carencias en ese ámbito reflejan diferencias de precios notables. Así, la presencia de ascensor, el grado de rehabilitación y el estado funcional de los edificios generan diferencias de precio significativas entre viviendas similares, con variaciones que pueden alcanzar el 20–30%.
Como conclusión general, este diagnóstico dice que el mercado de la vivienda del Casco Antiguo concentra el acceso en perfiles con mayor capacidad económica y dificulta la diversidad social del barrio, limita los procesos de emancipación juvenil y refuerza dinámicas de exclusión residencial, lo que apunta a la necesidad de una intervención pública estructural y sostenida orientada a ampliar la oferta de vivienda asequible y a modular el funcionamiento del mercado.
Parcelas estrechas, pocos ascensores y necesidad de aislamientos
El uso predominante de los edificios es residencial, con un parque en torno a las 6.700 viviendas, de las que, aproximadamente, un 3% tienen uso turístico, un uso que ya está prohibido desde 2025 para este barrio en cualquier formato, individual o colectivo.
Entre el 70-80% del parque corresponde a parcela estrecha tradicional, lo que dificulta su actualización a las exigencias actuales, a menos que haya coordinación entre parcelas colindantes. Predominan los edificios de 4 a 6 plantas en una trama estrecha de calles y parcelas, lo que genera un tejido compacto que condiciona la adaptación funcional de las viviendas.
Después de dos décadas analizadas, persisten carencias relevantes en accesibilidad vertical, aislamiento térmico y eficiencia energética. En torno a la mitad de las viviendas carecen de accesibilidad vertical y más del 70% presentan un aislamiento térmico insuficiente, lo que se traduce en consumos energéticos elevados y mayores costes de uso. Estas deficiencias afectan con mayor intensidad a la población envejecida y a los hogares con menor capacidad económica, y convierten el estado del parque en un factor activo de selección residencial.
Ante esta situación, el documento advierte de que, en ausencia de una intervención estructural y sostenida, el parque tiende a reproducir sus déficits y a reforzar las dinámicas de envejecimiento y vulnerabilidad del barrio. Por ello, desde una perspectiva operativa, el estado del parque se configura como un eje central del Plan de Vivienda del Casco Antiguo de Pamplona-Iruña 2025-2035, vinculando la mejora de la habitabilidad, la accesibilidad y la eficiencia energética con objetivos de cohesión social y sostenibilidad urbana.
El Casco Antiguo tiene en su interior un déficit de zonas verdes que principalmente se concentran en su perímetro. Este hecho demanda actuaciones de renaturalización como la próxima intervención prevista en la plaza de Santa Ana.
El plano de usos evidencia un desequilibrio funcional entre los ejes principales, con gran intensidad de comercio, hostelería y servicios y las calles interiores, donde la presencia de locales vacíos o infrautilizados señala oportunidades para su refuerzo potenciando la vida cotidiana del barrio.
Cuatro líneas de actuación para la próxima década
La primera fase del diagnóstico ha permitido identificar las necesidades de intervención en el barrio y elaborar una representación cartográfica del área a través de 20 planos, centrados en diversas características de la zona. A partir de este diagnóstico, el nuevo Plan de Vivienda del Casco Antiguo 2025-2035 define cuatro líneas principales de actuación orientadas a renovar el parque residencial, mejorar la habitabilidad del barrio y favorecer el relevo generacional.
En primer lugar, el plan prevé reforzar la promoción pública de vivienda en los ámbitos prioritarios, continuando el trabajo desarrollado en las Zonas de Intervención Preferente. A través de Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen, el Ayuntamiento seguirá impulsando la adquisición de inmuebles y el desarrollo de promociones públicas que permitan renovar los edificios más deteriorados y poner en el mercado nuevas viviendas con algún grado de protección.
En segundo lugar, se plantea impulsar la rehabilitación integral del parque residencial existente, priorizando las actuaciones que permitan mejorar la accesibilidad, la eficiencia energética y las condiciones de habitabilidad de los edificios más antiguos y vulnerables del barrio.
Una tercera línea de actuación se orienta a reforzar el acompañamiento técnico a comunidades de propietarios, facilitando los procesos de rehabilitación a través de servicios de proximidad que ayuden a los vecinos y vecinas en las fases de diagnóstico, proyecto, financiación y ejecución de las obras.
Por último, el plan contempla explorar nuevas fórmulas de intervención pública y colaboración público-privada que permitan activar operaciones complejas en edificios o manzanas del Casco Antiguo, así como impulsar modelos innovadores de vivienda que contribuyan a mantener el carácter residencial del barrio.
Con este enfoque, Pamplona Ciudad Habitable – Iruña Biziberritzen, reforzará su papel como promotora pública de vivienda en los ámbitos prioritarios, como oficina técnica de proximidad para la rehabilitación de edificios y como agente municipal para impulsar nuevas operaciones de regeneración urbana en el conjunto del Casco Antiguo.
Con el objetivo de garantizar la transparencia y facilitar el acceso a la información a la ciudadanía, el diagnóstico completo y los principales contenidos del Plan de Vivienda del Casco Antiguo estarán disponibles próximamente en la nueva página web de PCH-IB, SA, donde también se irá incorporando información sobre las actuaciones en marcha y las futuras promociones de vivienda pública previstas en el barrio.